Kaufpreis-Check: So erkennst du, ob du zu viel zahlst
Den richtigen Preis für eine Wohnung zu beurteilen, ist gar nicht so einfach. Oft erscheinen die Zahlen auf den ersten Blick willkürlich oder schlicht zu hoch. Aber mit den richtigen Informationen und einer kritischen Herangehensweise kannst du eine ganz gute Einschätzung treffen.
Was kosten ähnliche Wohnungen in der Gegend?
Der wichtigste erste Schritt ist, herauszufinden, ob der Preis der Immobilie im Rahmen des Üblichen liegt. Das bedeutet: Du solltest Wohnungen vergleichen, die ähnliche Eigenschaften haben. Größe, Zimmeranzahl, Baujahr, Ausstattung und natürlich die Lage spielen hier die Hauptrolle.
Nimm dir etwas Zeit, auf Immobilienportalen nach vergleichbaren Objekten in derselben Stadt oder noch besser im gleichen Stadtteil zu suchen. Wenn du zum Beispiel eine 80-Quadratmeter-Wohnung in einem Neubau betrachtest, dann bringen dir die Preise von Altbauwohnungen mit 60 Quadratmetern wenig. Wichtig ist, dass die Objekte wirklich miteinander vergleichbar sind.
Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle: Immobilienpreise können schwanken, gerade in unsicheren Zeiten. Falls dir auffällt, dass die Wohnung deutlich über dem Durchschnitt liegt, frage dich, woran das liegt. Hat die Wohnung wirklich herausragende Merkmale, oder ist der Preis schlicht überzogen? Verkäufer setzen oft hoch an, in der Hoffnung, dass jemand zahlt. Hier solltest du vorbereitet sein und auch beim Verhandeln ruhig bleiben.
Denke bei all dem auch daran, wie der Kaufpreis zu deinem Finanzierungsplan passt: Ist die monatliche Belastung mit deinem Einkommen gut vereinbar, selbst wenn die Zinsen steigen? Eine solide Eigenheimfinanzierung ist genauso wichtig wie ein fairer Kaufpreis.
Der wichtigste Preistreiber
Es gibt kaum etwas, das den Preis einer Immobilie so stark beeinflusst wie die Lage. Doch „gute Lage“ ist nicht nur ein subjektives Empfinden – sie lässt sich an klaren Kriterien festmachen. Eine zentrale Lage, gute Verkehrsanbindung, Schulen, Parks und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind immer Pluspunkte. Doch auch Details wie die Nähe zu Hauptverkehrsstraßen, Bahngleisen oder Industriegebieten können den Wert mindern.
Bei der Besichtigung solltest du dir die Umgebung genau ansehen: Wie fühlt es sich an, dort zu sein? Gibt es ausreichend Grünflächen, oder dominiert Beton? Ist die Gegend lebendig und gepflegt, oder wirkt sie heruntergekommen? Auch künftige Entwicklungen in der Nachbarschaft sind wichtig. Informiere dich, ob in der Nähe neue Bauprojekte geplant sind, die den Wert steigern (zum Beispiel eine neue U-Bahn-Linie) oder mindern könnten (wie eine neue Schnellstraße oder ein Einkaufszentrum).
Die Lage erklärt oft, warum zwei ähnliche Wohnungen unterschiedlich viel kosten. Eine Wohnung im Trendviertel kann doppelt so teuer sein wie eine vergleichbare im Stadtrandbereich – und das nicht immer zu Recht. Überlege dir, wie wichtig dir die Lage wirklich ist, und ob der Preis dafür angemessen erscheint.
Wie viel musst du noch investieren?
Die hübschen Fotos in der Anzeige zeigen oft nur die halbe Wahrheit. Sobald du die Wohnung besichtigst, solltest du genau hinschauen – sowohl auf die Wohnung selbst als auch auf das Gebäude, in dem sie liegt. Es gibt viele Faktoren, die den Preis beeinflussen:
• Innenzustand der Wohnung: Gibt es Risse in den Wänden, feuchte Stellen oder Abnutzungsspuren? Wie alt sind Küche und Badezimmer? Eine frisch renovierte Wohnung rechtfertigt einen höheren Preis, aber wenn du selbst noch sanieren musst, solltest du das unbedingt in deine Kalkulation einbeziehen.
• Gemeinschaftseigentum: Schau dir den Zustand des Treppenhauses, des Dachs, der Fenster und der Fassade an. Falls diese Bereiche renovierungsbedürftig sind, könnten auf die Eigentümergemeinschaft hohe Kosten zukommen, die du mittragen musst.
• Technik und Energieeffizienz: Eine alte Heizung, schlecht isolierte Fenster oder eine veraltete Elektroinstallation bedeuten nicht nur höhere Energiekosten, sondern oft auch teure Reparaturen. Lass dir den Energieausweis zeigen und prüfe, ob die Wohnung in diesem Punkt auf der Höhe der Zeit ist.
Ein schlechter Zustand kann den Preis drücken – und das sollte er auch. Wenn der Verkäufer diese Punkte nicht einpreist, hast du Argumente für eine Preisverhandlung.
Alles, was den Preis rechtfertigen oder verschleiern kann
Neben den offensichtlichen Faktoren wie Lage und Zustand gibt es oft Kleinigkeiten, die den Preis beeinflussen. Ein Tiefgaragenstellplatz, ein großer Balkon oder ein Gartenanteil können den Preis in die Höhe treiben – manchmal sogar mehr, als sie wirklich wert sind. Überlege dir gut, ob du diese Extras tatsächlich brauchst und was sie dir wert sind.
Zusätzlich solltest du die Nebenkosten genau im Blick haben. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision können den Kaufpreis um bis zu 15 Prozent erhöhen. Bei Wohnungen in Eigentümergemeinschaften kommt noch das Hausgeld dazu. Hohe laufende Kosten können den Kauf einer vermeintlich günstigen Wohnung unattraktiv machen.
Lass dich auch nicht von scheinbaren Schnäppchen blenden. Manchmal wird ein niedriger Kaufpreis mit hohen monatlichen Belastungen oder versteckten Mängeln „erkauft“. Prüfe also genau, wie sich der Preis zusammensetzt, und lass dir alle Kostenpunkte schriftlich darlegen.
Wissen ist der Schlüssel zu einem fairen Preis
Einen fairen Kaufpreis zu erkennen, erfordert Zeit und eine gründliche Recherche. Vergleich die Immobilie mit ähnlichen Objekten, analysiere die Lage, prüfe den Zustand und rechne die Nebenkosten mit ein. Bleib dabei kritisch und lass dich nicht von schönen Fotos oder geschickten Verkäufern beeindrucken. Wenn du dir unsicher bist, ziehe Experten wie Gutachter oder erfahrene Makler hinzu. Mit der richtigen Vorbereitung kannst du sicherstellen, dass du eine Wohnung zu einem fairen Preis kaufst – und langfristig zufrieden bist.
